대항력이란 무엇인가요?
대항력이란 임차인이 임대차 계약을 맺고 주택에 실제로 거주하면서 주민등록을 이전했을 경우, 제3자에게도 임차인의 권리를 주장할 수 있는 법적 효력을 말합니다.
이는 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가더라도, 세입자가 해당 집에 거주하고 있다는 사실을 보호받을 수 있는 권리입니다.
대항력을 갖추기 위한 2가지 요건
- 주택 인도: 실제로 집에 이사해서 거주하는 것
- 주민등록 전입신고: 해당 집 주소로 주민등록을 이전한 것
두 가지 요건을 모두 충족한 날의 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.
예시로 5월 10일에 이사하고 전입신고를 완료했다면, 5월 11일 0시부터 대항력이 생깁니다.
전입신고 시 주의사항
1. 대출 우선순위 문제
임대차 계약 후 전입신고를 하면 대항력은 다음 날부터 생기는데, 이 틈을 이용해 집주인이 당일에 대출을 받아버릴 경우 세입자의 대항력이 밀릴 수 있습니다.
이런 상황을 막기 위해선?
계약 시 특약으로 전입신고 완료 전까지 근저당 설정 금지를 명시해야 합니다.
2. 신규 아파트 전입 요청
신규 아파트는 보존등기 후에 대출이 가능하기 때문에, 집주인이 전입을 잠깐 빼달라고 요청하는 경우가 있습니다.
이 경우, 전입을 빼면 즉시 대항력이 사라집니다!
절대 응하지 마세요.
대항력 유지 조건
| 상황 | 대항력 유지 여부 |
|---|---|
| 주택 점유 + 주민등록 유지 | 유지됨 |
| 전출 후 재전입 | 새로 시작됨 |
| 주소 오류로 인한 전입 실패 | 대항력 없음 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?
A. 아니요. 주택의 인도도 함께 이뤄져야 합니다. - Q. 대항력은 언제부터 효력이 있나요?
A. 이사와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터입니다. - Q. 전입을 뺐다가 다시 넣으면 어떻게 되나요?
A. 대항력은 새로 시작되며, 이전 권리는 소멸합니다.
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